Глава ТДСК: Томску нужны большие проекты, а не точечная застройка

Строительство Томской домострительной компанией (ТДСК) на супервостоке вот уже несколько месяцев является одной из центральных тем. Обсуждают томичи и претензии со стороны прокуратуры, и недавнее решение депутатов городской думы поддержать этот иск к самим себе. 

Какие аргументы есть в компании? Почему в проекте жилого комплекса не было соцобъектов? Что сейчас происходит со строительной отраслью в Томске, и сможет ли главный архитектор потенциально повлиять на ситуацию, – в интервью с главой ТДСК Александром Шпетером.

У прокуратуры всегда есть вопросы

– Александр Карлович, Томск с инспекцией посетил замгенерального прокурора Дмитрий Демешин. Как вы можете прокомментировать те претензии, которые прозвучали?

– Заместитель генерального прокурора делает свою работу, мы делаем свою работу, местные власти – свою. У Генеральной прокуратуры, как и прокуратуры вообще, всегда есть какие-то сомнения. Они эти сомнения высказывают.

– Во время визита очень много говорилось о комплексном развитии территории. При этом этот термин постоянно звучит последние несколько лет. Что же такое "комплексность", на ваш взгляд?

– Я закончил вуз 45 лет назад, и нас еще тогда учили строить комплексно. Это значит, что одновременно рядом с жильем нужно проектировать и строить необходимую инфраструктуру, в первую очередь, для образования, здравоохранения и спорта. И оставлять потенциал для изменений.

– Власти Томской области несколько раз объявляли аукцион по поиску подрядчика по строительству восьмого микрорайона ("долины переселенцев"), но на конкурсы никто не заявился. С чем вы это связываете? 

– Очевидно, весь вопрос в экономике и условиях для ввода домов в эксплуатацию. Там нет сетей, там не дорог. Как сдавать дома и селить туда людей? Я думаю, что в ближайшее время аукцион объявят в пятый раз. Возможно, что-то изменится. 

Генпланом нужно заниматься постоянно

– В идеальном мире как должно быть устроено взаимодействие застройщика и власти?

– Взаимодействие заказчика, строителей, органов власти давным-давно определено действующим Градостроительным кодексом и еще рядом законов.

В идеальном мире составляют генеральный план, в нашем случае, муниципального образования. Рассматривают вопросы транспортной доступности, обеспеченности социальными объектами и, если их там не хватает, то в проекте эти самые объекты размещают.

Согласно российскому законодательству, строительство всех социальных объектов финансируются за счет казны, за счет бюджетных денег. Кто строит? Есть рыночная процедура: объявляется конкурс, аукцион, строительная организация принимает в нем участие. Кто выиграл, тот и будет строить. Поэтому если кратко: строить должны строители, а своевременно планировать и финансировать – органы власти. 

– Вы уже сказали про Генплан. Кто должен следить за тем, чтобы он исполнялся? Власти? Застройщик?

– Муниципалитет. Но генеральный план – это очень интересный документ. Жизнь всегда богаче, чем любой Генплан, даже тщательно проработанный. Поэтому в продвинутых городах и областях образуют орган, который отслеживает его исполнение. Кое-где, допустим в Москве, Сочи, Астане, есть даже институты генерального плана. Таким образом, генеральный план постоянно актуализируется.

У нас отслеживать его в постоянном режиме некому. Мониторить его выполнение, безусловно, должен мэр. Потому что к мэру, к департаменту архитектуры все время поступают заявки, в том числе от строителей, на внесение изменений в Генплан. И они должны либо соглашаться, либо отказывать.

– Насколько существующая версия Генплана Томска нуждается в обновлении?

– Действующий Генплан утвержден в 2007 году. Его приняли после долгих обсуждений, и он совершенно точно соответствовал тогдашним реалиям. Кстати, там и было указано, где надо строить. И уже тогда шел разговор, что одно из главных направлений для развития города является, например, восток и супервосток.

Сегодня генеральный план совершенно однозначно нуждается в корректировке. За 15 лет появились целые микрорайоны, которых нет в Генплане. Совсем другой город. Поэтому его надо однозначно корректировать, но без какого-то ажиотажа. 

Супервосток – это жилой комплекс, а не микрорайон

– В чем проблема сейчас с Супервостоком?

– Супервосток, мы его так называем условно, был переведен в соответствующую зону задолго до того, как стал собственностью ТДСК. Муниципалитет организовывал слушания.

Рассмотрев ситуацию спустя пять лет, мы увидели, что есть участок земли, который пригоден для застройки. ТДСК его приобрела у иногороднего владельца и подготовила к строительству: снесли несколько сетей, которые пересекали эту площадку, привели в порядок газопровод, который идет по периметру, электрические сети. 

Затем подготовили проект застройки. По сегодняшним законам собственник участка имеет право сделать проект застройки без проекта планировки.

Мы это сделали и утвердили. Обратились в экспертизу, прошли ее. А задача экспертизы, как вы знаете, проверить предлагаемый проект на соответствие закону и существующим нормам. Потом мы подали проект в муниципалитет, в департамент архитектуры и строительства. Они еще раз изучили документы. Нарушений закона не было, нам выдали разрешение на строительство. 

– А что с социальными объектами? Почему их нет в проекте?

– Стоит уточнить: на большой территории супервостока мы спроектировали один жилой комплекс. В этом случае наша задача – обеспечить доступность до существующей школы и детских садов. И она полностью соответствует нормам. Школа в 200 метрах и еще пять детских садов, три из которых мы только что построили, – в пешеходной доступности.

Когда мы готовились к строительству, то, конечно, анализировали ситуацию. Поэтому еще в 2021 году, в пандемию, взялись за безумную задачу – по контракту с мэрией построить за год восемь детских садов и школу. Сады сданы и работают, и три из них вблизи супервостока, школу заканчиваем. И тот, кто говорит, что сначала нужно строить соцобъекты – это как раз тот самый случай. 

Но даже если стройка начинается там, где еще нет соцобъектов, это не повод останавливаться. Никто не строит школу на 1100 мест там, где нет людей. Бюджет не выделит ни копейки под строительство в чистом поле.

Другое дело, что уже сегодня, когда стройка началась, нужно проектировать и строить на смежных муниципальных участках необходимую транспортную и социальную инфраструктуру: школу, поликлинику, спортивные объекты. По мере строительства анализировать и добавлять все, что требуется городу. В этом и будет комплексность.

То, что положено делать застройщику, – пожарные подъезды возле каждого дома, обеспечивать подъезд автомобильного транспорта, нормативное количество парковок – это все мы делаем и без муниципалитета.

Естественно, нужны магистральные дороги, но и это не задача застройщика. Магистральные дороги, городские улицы делаются за счет бюджета. Но во многих наших районах все по-другому.

Мы строили дороги и в Южных Воротах, и в Радонежском. Теперь нам говорят, что они не той ширины. Но мы все строим не по хотелкам, а по нормам и по утвержденным проектам. А нормы говорят, что под окнами многоквартирного дома нельзя автобусу ездить. До автобуса должна быть доступность 10-15 минут. И теперь одни говорят: "Постройте", другие, что им это ненужно. Но ответ один – есть нормы.

– Сейчас депутаты гордумы направили обращение с просьбой о безвозмездной передаче фонарей на улице Береговой. Каким будет ваше предложение?   

– Когда шла стройка, мы все время говорили об этом. Каждый месяц были штабы в Радонежском, где мы спрашивали, что нам делать с дорогой, инфраструктурой. Нам отвечали: "Вы постройте, а потом разберемся". Теперь дума направила предложение о безвозмездной передаче линии освещения.

Мы трижды в разные годы, начиная с 2017-го, предлагали мэрии собраться и решить эту задачу. Никто не исключает варианта безвозмездной передачи, но этот имущественный комплекс, куда вместе с линией освещения входит дорога, стоит больше 100 миллионов рублей. И для нас даже безвозмездная передача может обернуться дополнительным налоговым бременем. Поэтому и нужно обговорить правовой механизм.

Пока ответа нет. Кстати, когда депутаты делили фонари на Береговой, нас даже не позвали пояснить реальное положение дел. Странно, конечно. Также как не пригласили обсудить проект на Супервостоке.

Инвестиции частные и государственные

– Сколько вкладывает ТДСК в строительство новых микрорайонов и какой кумулятивный эффект это дает?

– Давайте на примерах. В Радонежский мы вложили 13,7 миллиарда, бюджет – 2,1 миллиарда, это 15%.

Солнечная долина – 33,9 миллиарда, из них 8,1 миллиарда профинансировал бюджет. Но микрорайон строился вместе с сетями на Южную площадку ТВЗ, огромный водопровод, канализация, – все это были бюджетные инвестиции. Сейчас там несколько детских садов, две большие школы, будет третья.

Южные Ворота: 19,7 миллиарда рублей – инвестиции ТДСК, 2,6 миллиарда профинансировал бюджет. Сейчас это 13%, но будет садик и поликлиника, так что процент госвложений, видимо, изменится. Мы также продолжаем инвестировать.

– Бюджетный кредит, выделенный на малое транспортное кольцо (МТК), входит в эти деньги?

– Нет, не входит. Но, когда мы начали разрабатывать Южные Ворота, транспортная схема Томска, в том числе схема малого транспортного кольца, уже была. И, конечно, мы задавались вопросами о его судьбе. 

Строительство МТК – это развитие южной части Томска, а еще дорога на Тайгу. Томск получает долгожданный выход из транспортного тупика на Транссибирскую магистраль – мечта поколений!

Сейчас сошлось все. И надо строить дороги как можно скорее. Область уже получила бюджетный кредит. При этом важно понимать, под какие условия государство выдает деньги. Оно ведь спрашивает: почему это нужно финансировать? И Томская область отвечает, что там спроектированы два больших микрорайона и, если мы вложим условно 5 миллиардов рублей, то налогов получим значительно больше. 

Когда готовили обоснование проекта МТК, его эффективность составила чуть ли не 1 к 13: один 1 бюджетный рубль приносит 13 инвестиционных. 

– Глава Зональненского поселения Евгения Коновалова говорила, что сейчас обжалуется Генплан поселения. В итоге под вопросом может быть и МТК, и Южные Ворота II.

– То, что происходит сегодня вокруг Генплана Зонального даже глупостью нельзя назвать. В условиях, когда экономика страны и региона находится под влиянием мощных негативных факторов, излишний бюрократизм работает на подрыв национальных проектов. Идут суды, это длительная процедура, а окно возможностей, которые дают нацпроекты для региона, может закрыться.

Вечно крайние

– Губернатор Томской области Владимир Мазур, говоря о строительстве, отмечал, что регион за 10 лет должен построить более 7 миллионов квадратных метров жилья и обновить пятую часть всего жилого фонда региона. Насколько реален такой прогноз? 

– Это сложная задача, но наверное реальная, если напрячь все силы. Получается 700 тысяч квадратных метров в год. В 2022 году Томская область запланировала построить 570 тысяч "квадратов", из них 60% – индивидуальное жилищное строительство. На сегодняшний день построено примерно половина, 270 тысяч. 

Как решить такую задачу? Если мы будем строить, как сейчас, в основном точечно и будем глушить крупные проекты строительства, то мы эту задачу не выполним. 

– В чем сейчас проблема?

– В Томске нет условий, стимулирующих строительство. Крупные местные застройщики вытесняются. Чужие зашли, но неактивно. Кстати, многие строят по проектам ТДСК и из нашего железобетона. Поэтому губернатор должен обязательно двигаться в направлении крупных проектов. А это без Генплана невозможно. 

– Чем сейчас власти могут помочь застройщикам?

– Всем. Надо, во-первых, слышать отрасль, надо планировать работу всех строителей, обновить Генплан. Далее надо действовать по закону: предусматривать деньги на коммуникации, дороги, социальные объекты. 

– Появление главного архитектора поможет повлиять на ситуацию?

– Просто появление человека под названием "главный архитектор" – это ни о чем. Должен появиться человек с полномочиями, соответствующей структурой. Тогда будет единое архитектурное видение того, что делается в том или другом муниципальном образовании. 

А без полномочий… Это же известный вопрос. Многие думают, мол, поставьте главного архитектора и будет хорошо. Но не будет. 

До этого был хороший толковый человек со специальным образованием. Но выделить деньги он не может, Генпланом он не занимается, скомандовать мэру он не может. Все же сейчас думают, что у главного архитектора в кармане будет волшебная палочка. Но он не волшебник, который заменил бы мэра, губернатора. 

– В других регионах такая же ситуация?

– Общая ситуация с законодательством, пандемией, новыми финансовыми условиями и даже санкциями такая же. А вот с генеральным планом, с отношением к специалистам в соседних городах – другая. 

Там конструктивный подход в отличие от нашего умного города. Я с горечью вынужден это констатировать. Мы работаем в Новосибирске, Кемерове, видим, как там рассматриваются вопросы. А в Томске ищут, как тебя подставить. Хотя застройщики решают задачи государственные, то есть важные для всех. Мы же сейчас слышим либо "подарите", либо, что все строители – хапуги и ворюги.

Те, кто прикрывается частными интересами, забывают, что в очереди на жилье в Томске сейчас тысячи аварийщиков, сирот. И что у строителей тоже есть право работать, а местные власти должны его обеспечить.