Покупка доходного дома в Германии – это выгодное вложение средств с возможностью получения доходности в среднем 10% в год. Один из главных плюсов такой инвестиции – независимость от других жильцов и ТСЖ, а также возможность самостоятельного распределения прибыли. Приобретение смешанной недвижимости, которая объединяет жилье и торговые площади, позволяет повысить прибыль от аренды. Западное направление Германии считается одним из самых привлекательных для инвестиций благодаря близости к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Приобретать доходные дома можно как на первичном, так и на вторичном рынке, как за собственные средства, так и в кредит, полученный в немецком банке. Однако, необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность необходимо грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все необходимые налоги.

При обращении в агентство можно рассчитывать на ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, таких как широкий выбор объектов, индивидуальный поиск, профессиональное сопровождение, гарантии юридической чистоты сделок и эксклюзивные предложения от собственников жилья.

Тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость благодаря стабильной экономике, развитой инфраструктуре, четкому и ясному законодательному алгоритму покупки и владения недвижимостью, а также регулярному приросту населения и мигрантов со всего мира. При этом цены на недвижимость в ФРГ на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах.

Преимущества инвестирования в доходные дома в Германии настолько больши, что местные жители называют этот тип инвестирования «бетонным золотом». Однако, для того чтобы быть уверенным в успехе своих вложений, необходимо изучить основные нюансы, связанные с типом жилья, его характеристиками и географическим положением.

Почему Германия становится все более привлекательной для инвесторов

Согласно отчету международных брокерских контор, в 2015 году Германия заняла третье место после Чехии и Венгрии в списке стран Европы, где наибольший спрос был на коммерческую недвижимость, с ростом в 32%. Более 60% жителей этой страны проживают в арендованном жилье, что делает их мобильными.

Но, не только высокий спрос делает инвестиции в недвижимость Германии выгодными, но и другие преимущества:

• Высокий выбор доходных домов, которые составляют треть жилого фонда;
• Строгое законодательство, защищающее права собственников и квартиросъемщиков;
• Стабильность доходов, где немцы обычно арендуют одно место жительства в течение 12 лет;
• Заполненность домов на 100%;
• Рост ставок на аренду, превышающий инфляцию.

Немецкое законодательство относительно лояльно к инвесторам из других стран, и предоставляет им практически те же права, что и гражданам Германии. Частная собственность надежно защищена, а банки охотно выдают кредиты бизнесменам с иностранным гражданством. При условии наличия собственного капитала от 100 тысяч евро, заемщик может рассчитывать на получение кредита до 50% от цены объекта.

Чтобы стать полноправным собственником жилья, инвестор должен внести деньги и подписать договор купли-продажи. Запись о смене собственника вносится в Земельную книгу (Grundbuch).

Факт приобретения доходного дома не дает права на получение вида на жительство в Германии, однако обеспечивает иностранцу место пребывания. Это означает, что при оформлении визы ему не нужно бронировать отель или предоставлять туристический ваучер. Активная деловая деятельность позволяет запрашивать визы длительного действия, такие как годовой или трехлетний «Шенген», с правом нахождения в стране без прерывания 90 дней каждые полгода.

Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, может сдавать свою собственность в аренду. В договоре на аренду устанавливается период срока от 1 года, однако в качестве жильцов могут быть выбраны и люди без достаточного дохода, за которых государство будет платить в рамках социальных обязательств.

Доходы от недвижимости в Германии облагаются налогом. В конце года нерезиденты подают декларацию в налоговый орган. Ставка налога прогрессивная: от 14 до 42%. Доход считается из общего дохода собственника, который, в свою очередь, вычитает затраты на содержание и оплату услуг управляющей компании, проценты по кредиту, земельный налог и амортизацию здания (до 2,5% стоимости здания за год).

На этом этапе важно обратиться к налоговому консультанту или опытному риелтору, который может помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но, даже с учетом максимальных ставок налога, инвестиции в недвижимость в Германии продолжают оставаться выгодными, и доходность может колебаться в пределах 3,5-12%. Важно выбрать тип доходной недвижимости и географию объекта, чтобы обеспечить рост доходов.

Приобретение жилой недвижимости для инвестирования в Германии может быть выгодным. Существует три вида коммерческой недвижимости: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Ключевым отличием между ними является размер вложений и доходности. Средняя цена за квадратный метр в стране начинается от 1 тысячи евро. Например, в Мюнхене - самом дорогом городе Германии, квадрат стоит от 3 тысяч евро.

Квартира в Мюнхене может быть приобретена за минимум 90 тысяч евро, и её можно сдать за 500 евро в месяц. Дополнительные коммунальные платежи составляют около 170 евро в месяц, и величина доходности может достигать чуть более 4% годовых. В Берлине цены на квадратный метр ниже, в среднем около 2000 евро, но доходность не превышает 4%, поскольку ставки аренды там ниже, чем в Мюнхене. Эксперты рекомендуют приобретать квартиры для сдачи в местах с высокими рисками, например, в районах, где проживают иммигранты. При этом, если покупать весь дом, риск высокого числа вакансий может оказаться слишком большим, поэтому одну квартиру легче сдать и продать.

В последнее время инвесторы предпочитают покупать доходные дома вместо отдельных домов или квартир. Они более выгодны по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, самостоятельно распределяет прибыль и статьи расхода, а управление домом экономичнее, чем управление конкретной квартирой. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия стоит около 2,5 млн евро и приносит доходность в 7-8% годовых. Доходный дом на 40 квартир в Берлине стоит 5,7 млн евро и приносит доход в 5% в год. Покупка смешанной недвижимости, объединяющей жилые и торговые площади, также может повысить доходность до 7-12%.

Статистика показывает, что цены на жилую недвижимость в Германии ежегодно растут на 3%. Прогнозируется, что Германия будет продолжать демонстрировать рост цен на недвижимость в ближайшие годы. Выбрав правильный объект для инвестирования, потенциальный собственник гарантирует себе прибыль на протяжении последующих лет.

Приобретение доходного дома в Германии сегодня является весьма привлекательным инвестиционным объектом. Стоимость таких объектов начинается от 300 тысяч евро, при этом стоимость домов в средних по размеру городах, например, в Дрездене, превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, в Мюнхене – 3 млн евро. По статистике авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется в пределах от 4 до 7% годовых. При постоянной арендной плате здание может окупиться в среднем за 20 лет.

Однако, стоит обратить внимание на то, что в некоторых городах и регионах Германии, доходность от недвижимости выше средней. Например, в Дуйсбурге – среднем городе на западе страны – доходность равна 10%. В то же время, в Южной Саксонии можно встретить дома с расчетной доходностью до 20% годовых, однако по факту найти арендаторов в этом регионе сложно.

К примеру, можно рассмотреть упрощенный кэш-фло по 4-квартирному доходному дому в Штутгарте стоимостью 440 тысяч евро. Ключевыми показателями оценки прибыли и окупаемости, помимо стоимости, являются нотариальные услуги, налог при покупке, риелторская комиссия, работа управляющей компании, оплата бухгалтера и налог на доходы. Плата от арендаторов составляет 40 000 евро в год, что приносит итоговую прибыль в размере 34 600 евро в год. Срок окупаемости такого объекта составляет 12,7 лет.

Стоит отметить, что спрос на съемное жилье в Германии всегда есть, размер ежемесячной арендной платы варьируется от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Государство выплачивает плату за социальную помощь в размере 6–7 евро за квадратный метр. Законодательно установлен порог повышения арендной платы, который не должен превышать 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. В Берлине средний уровень расценок составляет около 12 евро за квадратный метр, а наиболее низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге.

Важно понимать, что географическое расположение объекта во многом определяет его доходность, это подтверждают и исследования Deutsche Bank. Так, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы можно ожидать от объектов в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

Если вы хотите приобрести доходный дом в Германии, то следует обратить внимание на рынок недвижимости западной части страны и столицы. Среди десяти наиболее дорогих городов для аренды лидерство занимает Мюнхен, за которым следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт. Самые ликвидные земли находятся в Северном Рейн-Вестфалии, Баден-Вюртемберге, Гамбурге и Берлине.

Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций по сравнению с Западной. Там предложение недвижимости превышает спрос. Кроме того, жилищный фонд во многих местах устарел и не соответствует требованиям. Восток Германии отстает по экономическому развитию и доходам, что приводит к активной миграции населения в центральные и западные земли. В итоге, вакантных площадей становится все больше, их количество превышает 30%. Инвестирование в недвижимость в этом регионе связано с высоким риском, за исключением пригородов Берлина.

Например, в центральной части Дрездена можно приобрести доходный дом за цену 1,9 тысячи евро за квадратный метр. Его доходность составляет от 5,5% до 6,5% в год. В Берлине аналогичный объект будет стоить уже 2,9 тысячи евро за квадратный метр, но арендная плата будет выше. Его доходность составляет 6% до 7% в год. Расценки на недвижимость на западе Германии отличаются: в Мюнхене цена может варьироваться от 4,5 тысяч до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро за квадратный метр, а в центре Франкфурта — 3,8 тысячи евро за квадратный метр. При этом доходность приближается к 7%.

Берлин является одним из наиболее популярных городов для инвесторов, так как там стремительно растет население и цены на аренду. В 2010 году цена за квадратный метр составляла 8,5 евро, а в 2015 году цены выросли до 12 евро. При этом население Берлина каждые полгода увеличивается на 15-19 тысяч человек. Эксперты советуют выбирать федеральную землю и район города в соответствии с перспективами застройки и предпочтениями населения. Стоит учитывать, что желательно приобретать недвижимость в городах с развитым рынком труда и высокими зарплатами, так как это гарантирует почти 100-процентный спрос и рентный доход.

В статье рассматривается вопрос о том, как определяется стоимость недвижимости с учетом многих факторов. Одним из таких факторов является местоположение дома, но при оценке эксперты также учитывают расходы на содержание, продуманность планировки и другие технические особенности.

Кроме того, стоимость недвижимости зависит от близости к транспортной инфраструктуре. Например, дом вдали от железной дороги может оказаться значительно дешевле, но найти арендаторов окажется значительно сложнее. В Германии цены на недвижимость варьируются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр.

Статья приводит несколько примеров недвижимости, ее стоимости, а также рентабельности инвестиций. Например, пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге имеет стоимость 16 млн евро. Его годовой арендный доход составляет 1 млн 300 тысяч евро, а рентабельность инвестиций – 12,8%.

Однако при покупке недвижимости необходимо учитывать и дополнительные затраты, не указанные в договоре. Например, вознаграждение маклерской фирме или независимому эксперту, который проверит техническое состояние дома. Кроме того, могут быть задолженности предыдущих хозяев, которые также надо учитывать.

Детали, которые необходимо знать при покупке доходной недвижимости

В поисках доходного объекта недвижимости потенциальные покупатели могут оглянуться как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. В крупных городах большинство новых домов относятся к классу "люкс", что делает покупку выгодной, так как цены на элитное жилье постоянно растут. Независимо от выбранного варианта, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик предоставляет гарантию 5 лет на новые объекты, обязуюсь за этот период исправить все возможные дефекты.

Первоочередным шагом для потенциальных покупателей вторичного жилья является просмотр информации в Поземельной книге, который может быть осуществлен самостоятельно или с помощью нотариуса. В этой книге фиксируются сведения о владельцах земли и наличии долгов. После этого покупатель и продавец встречаются в нотариальной конторе, где в обязательном порядке заверяют сделку купли-продажи. Договор направляется вместе с заявкой на регистрацию нового владельца в Поземельный суд. Покупатель должен перевести деньги напрямую или с трастового счета, затем оплатить налог на приобретение, который в зависимости от федеральной земли составляет 3,5–6,5% от стоимости дома или квартиры, а также оплатить издержки делопроизводства, нотариальные услуги, комиссию маклера и НДС. Совокупная сумма этих платежей может увеличить стоимость объекта на 10%.

В Германии можно приобрести недвижимость на аукционе, где, как правило, продают арестованное имущество по ценам ниже рыночных. Инвесторы имеют возможность купить такой объект со значительным дисконтом, который может достигать 30% и впоследствии продать его по выгодной цене.

Иностранные граждане, приобретающие недвижимость в Германии, могут воспользоваться как своими собственными средствами, так и банковским кредитом. Ставки по ипотеке достаточно низкие и составляют от 2,5% до 4,5%. Германия открыта для иностранных инвестиций, и банки не делают различий между немецкими и иностранными клиентами. Единственное условие для нерезидентов состоит в необходимости подтверждения размера дохода на родине.

Средний размер кредита составляет от 50% до 60% стоимости объекта, а ставка фиксируется на каждые 10 лет и составляет в среднем 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита - до 3%. После приобретения недвижимости иностранный гражданин может свободно распоряжаться ею, включая сдачу в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды жилья и управлении им в Германии.

Договор аренды составляется на неопределенный срок, но обычно арендуют на минимум 1 год. Арендатор вносит залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

Существуют две разновидности арендной платы: "холодная" и "горячая". "Холодная" плата представляет собой стоимость за само помещение без учета коммунальных услуг, которые арендатор оплачивает отдельно. "Горячая" оплата включает все коммунальные услуги и аренду. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Владелец квартиры ежегодно вносит налог на недвижимость, соответствующий 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен дом.

Поиск жильцов происходит также, как и в России: через частные объявления или риелторов. Некоторые владельцы квартир обращаются к управляющим компаниям за помощью в аренде и коммерческом управлении домами.

В целом, коммерческая недвижимость в Германии является стабильным и выгодным инвестиционным объектом, но требует наличия капитала и партнера с адекватной оценкой рисков и умением управлять недвижимостью. В законодательстве защищаются права нерезидентов так же, как и граждан страны.

Приобретение недвижимости в Германии — это серьезный шаг, который сопряжен с множеством особенностей. Зачастую европейцы не приобретают жилье самостоятельно, так как для этого требуется хорошее знание законодательства, опыт в сделках и много времени. Для иностранца же, возможно самое главное – отличное владение немецким языком. Однако, всё это можно компенсировать обратившись в риелторскую компанию, которая имеет обширный опыт сопровождения сделок и налаженные связи с юристами, банками и нотариусами.

Это позволяет не только экономить силы и время, но и обеспечивать гарантированную защиту от покупки недвижимости с недостаточной прибыльностью, внезапными расходами и ошибками в оценке объекта.

Как рассказывает Генеральный директор компании DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова, приобретая квартиры и дома ценой от 200 тысяч евро в крупных городах Германии, компания сразу рассчитывает рентабельность, предоставляя потенциальному покупателю чистую прибыль, вычитая все расходы на содержание дома. Покупателю сразу понятна инвестиционная выгода и отсутствие ситуаций, когда коммунальные платежи превышают доход от аренды.

DEM GROUP GmbH готова не только рассказать обо всех нюансах покупки, но и сопроводить процесс до получения документов на собственность, а это касается как новостроек, так и объектов на вторичном рынке, эксклюзивных вариантов и недвижимости на аукционах.

Однако помощь не заканчивается на этом. Компания также предлагает помощь в получении ипотечного кредита в немецком банке, что является достаточно сложной процедурой, требующей участия специалиста. Покупка с кредитом, в свою очередь, может увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза.

DEM GROUP GmbH специализируется исключительно на рынке недвижимости Германии, что позволяет компании находить объекты, которые не уступают по качеству, при этом стоят меньше и приносят больший доход. Компания готова предоставить все официальные учредительные документы, включая российские и немецкие, и ее система менеджмента качества сертифицирована на соответствие международному стандарту ISO 9001, что позволяет ожидать от сотрудничества с компанией наилучшего сервиса и результатов.

Фото: freepik.com