Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага
Перепланировка квартиры - это не только трудоемкий процесс, но и требующий определенного знания законодательства. Перед началом работ собственник должен четко представлять, какие из них можно производить, а какие - нет, и обязательно оформить их документально. Однако, многие решаются на перепланировку без предварительного согласования, но еще не поздно стать законопослушным гражданином, для этого все изменения необходимо узаконить.
Важно понимать разницу между согласованием и узакониванием. Согласование проводится перед началом работ, а узаконивание происходит уже по факту. Нередко перед ремонтом владельцы квартиры не задумываются о том, что улучшение жилплощади должно быть обосновано и оформлено в соответствующих органах.
Несогласованные изменения могут привести к ослаблению несущих конструкций, а также к серьезным проблемам в будущем, например, затруднениям при продаже квартиры. Оформление перепланировки занимает около 2,5 месяцев, и владельцу стоит задуматься об этом заранее. Также важно понимать, что при обнаружении незаконной перепланировки работники жилищной инспекции потребуют ее немедленного узаконивания. В противном случае, предусмотрены санкции, включая запрет на выезд за границу.
Первый шаг - определить, какие перепланировки были выполнены.
Если квартира была подвергнута несанкционированной перепланировке, нужно выяснить, какие изменения были выполнены. Для проверки рекомендуется пригласить специалиста из компании, которая специализируется на легализации перепланировок. Технический паспорт квартиры или план и экспликация являются необходимыми документами для проведения оценки. Это позволит сравнить текущее состояние помещения с тем, которое указано в официальных документах. Красной линией обозначаются визуально обнаруженные изменения в помещении.
Если у собственника нет плана БТИ, то может потребоваться архивная копия.
Некоторые изменения нельзя узаконить. Существует перечень работ, которые запрещены в жилых помещениях, выполнение которых не позволит легализовать перепланировку. Для восстановления правомерности нужно вернуть помещение к исходному состоянию за свой счет и оплатить штраф. Некоторые примеры нарушений: расширение ванной комнаты за счет жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и т. д.
Несколько изменений можно утвердить в заявительном порядке без проектирования, но это нежилые помещения, перемещение мойки и плиты на кухне или перенос сантехнических приборов в пределах одного помещения, установка легких перегородок и устранение проемов в несущих стенах.
После того, как была собрана и проанализирована вся информация, делается вывод о легальности выполненных изменений. Если выполненные изменения соответствуют всем требованиям законодательства, можно продолжать процесс легализации на следующем этапе.
Перепланировка жилых помещений является распространенной практикой. Однако, даже незначительные изменения, как например, перенос газовой плиты или демонтаж подоконников, могут требовать согласования. В некоторых случаях, для затронутых конструкций, необходимо получить техническое заключение.
Особенно это актуально для сложных перестроек, таких как перенос ванной комнаты, устройство тяжелых перегородок и проемов в несущих стенах, а также изменение конструкции полов. Точный перечень требований можно найти в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы № 840-ПП от 26 декабря 2012 года.
Получить техническое заключение возможно лишь после проверки состояния конструкций и допустимости ранее выполненных работ. В случае, если затронуты несущие стены или перекрытия, выдача данного заключения может осуществляться проектными организациями, обладающими необходимым допуском СРО. Для этого владельцу необходимо связаться с выбранной компанией и заказать выезд специалиста на объект, который сделает замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Дополнительным преимуществом для клиента является возможность переложить ответственность за точность измерений на проектную организацию. Обычно на подготовку технического заключения уходит около семи дней, а стоимость документа составляет около 25 000 рублей.
Существует ряд случаев, когда получение технического заключения требует более тщательной подготовки. В тех случаях, когда задействованы несущие конструкции, право на выдачу заключения имеет только автор проекта дома. Если же такая организация уже не существует, необходимо обратиться в замещающую ее проектную организацию. В Москве это ГБУ «Экспертный Центр».
В третьем этапе необходимо подать документы в МЖИ. Собственнику следует обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов после получения технического заключения. В состав этого пакета помимо технического заключения входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки, правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в результате перепланировки газовая плита была перемещена, то потребуется получить справку из АО «Мосгаз» о правильности подключения.
Можно подать документы в течение двух-трех недель, после чего инспектор ЖИ осмотрит квартиру и проверит все параметры на соответствие заявленному техническому заключению. Необходимо обратить внимание, что организация, занимающаяся составлением заключения, должна сама проводить обмеры. Кроме того, инспектор выдаст владельцу акт об административном правонарушении, так как самовольная перепланировка относится к нарушениям. Штраф составит около 2500 рублей. Через месяц собственнику придет квитанция по почте, которую нужно оплатить, а затем связаться с инспектором. Оплатить квитанцию можно по телефону, а также направить фотографию квитанции об оплате по электронной почте или любому доступному мессенджеру.
После этого ЖИ приступает к проверке технического заключения и выносит решение о возможности узаконивания перепланировки. Если решение отрицательное, клиент получит в мотивированном порядке отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве в МФЦ. В случае положительного решения, инспектор свяжется с собственником квартиры и сообщит, что необходимо подписать оформленный акт. Затем владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, составлявшую техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ждать, пока его подпишут. Процесс займет от двух до четырех месяцев, а если в перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то может растянуться на полгода.
Завершающим этапом легализации перепланировки является получение нового плана БТИ. После получения акта о завершении работ, владелец квартиры должен обратиться в БТИ за новым планом, в котором будут отображены все изменения. Если на первом этапе не был получен старый план БТИ с красными линиями, тогда потребуется вызвать техника для обмеров помещения. Это займет около трех недель и будет стоить примерно 10 000 рублей. Если же у владельца есть старый план БТИ, то процесс значительно упрощается: услуги техника не понадобятся, новый план БТИ будет выдан по предъявлении акта о проведенной перепланировке. Новый план будет содержать черные линии вместо красных. В этом случае придется заплатить около 2000 рублей, а на оформление потребуется около недели.
Однако, процесс узаконивания перепланировки требует значительных усилий и времени. Кроме того, неправильное оформление документов может привести к увеличению сроков и стоимости процедуры. Поэтому самостоятельное узаконивание перепланировки не всегда является оптимальным вариантом.
Фото: freepik.com